buy-vs-rent
买房还是租房,计算哪个更值得。
- npm:https://www.npmjs.com/package/buy-vs-rent
- demo:https://realgeoffrey.github.io/buy-vs-rent/demo/index.html
安装
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Node.js安装
npm install buy-vs-rent
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浏览器引用
<script src="//unpkg.com/buy-vs-rent"></script>
使用
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Node.js
const buyvsrent = require('buy-vs-rent'); const obj = buyvsrent({ loan: 300, // 贷款量(万) loanRate: 0.049, // 贷款年利率 months: 12 * 30, // 还贷时间(月) cash: 100, // 现金量(万) cashRate: 0.04, // 现金年投资回报率 rent: 0.4, // 租房租金(万) rentRate: 0.1, // 租房租金年涨幅率 inflationRate: 0.05 // 年通货膨胀率 }) // obj:{housePrice: 房子购买价格, cash: 租房最终现金量, inflation: 通货膨胀倍数, power: 购买力, msg: 文本}
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浏览器引用
<script src="//unpkg.com/buy-vs-rent"></script> <script> var obj = window.buyvsrent({ loan: 300, // 贷款量(万) loanRate: 0.049, // 贷款年利率 months: 12 * 30, // 还贷时间(月) cash: 100, // 现金量(万) cashRate: 0.04, // 现金年投资回报率 rent: 0.4, // 租房租金(万) rentRate: 0.1, // 租房租金年涨幅率 inflationRate: 0.05 // 年通货膨胀率 }) // obj:{housePrice: 房子购买价格, cash: 租房最终现金量, inflation: 通货膨胀倍数, power: 购买力, msg: 文本} </script>
说明
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定量判断两种投资方式(买房vs租房)对自身积累财富的影响
- 固定资产(买房)
- 流动性资产(租房)
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关注点:
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贷款方式
- 商业贷款
- 公积金贷款
- 👍组合贷款
因为组合方式的贷款数额和时间固定,所以可以换算成某个单一固定利率。
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还款方式
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👍 等额本息月还款额 = 本金 * 月利率 * Math.pow(1 + 月利率, 还款总月数) / (Math.pow(1 + 月利率, 还款总月数) - 1)
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等额本金
月还款额 = 本金 / 还款总月数 + 剩余本金 * 月利率
因为机会成本和通货膨胀率等原因,所以选择等额本息为佳。
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房租涨幅
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机会成本
买房的钱、还贷的钱、交房租的钱,都有机会成本,也要计算收益。
买房(交房、装修后)可以出租或自住,总之就是比没有买房多一次房租收入(或少一次房租支出)。
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复利
所有投资收益或贷款利息都计算复利。
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通货膨胀率因为对比的是两种投资方式之间的财富总量,而不是与不同时期购买力比较,所以计算时不需要加入通货膨胀。
但一定要加入每年0~10%的通货膨胀率进行思考,所以现金在当下购买力为曾今的:现金 * (1 + 通货膨胀率)。
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计算方式
- 把所有首付、还贷的钱当做租房的可用资金,把租房支出当做租房的支出。
- 计算整个还贷周期之后:租房获得的现金;买房仅当做获得一套房、0现金。
- 假设买房的一瞬间即获得房子的居住功能,还贷和交房租均在每个月开头进行,月末即可获得现金回报收益。
结论
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有能力的就必须选择购买固定资产
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其实没有考虑通货膨胀的话,把钱投入固定资产而无法流通是不适合的;但是考虑到通货膨胀,则越少现金亏损越少,负现金(贷款)会因为通货膨胀而获益。通过省去几千字几万字的论证,从其他文章得出结论的就是:
买房,并且最佳的房贷还款方式是:首套房付最少的首付,用最大的杠杆贷最多的款,选择30年等额本息法,拒不提前还款,积攒资金等着改善房或者二套房的投资机会;公积金贷款,初始贷款以最大贷款额为原则,其次的还款里以不让公积金账户有一分钱存留为原则,尽量提前还款。